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Décision du 18 juin 2026 : un nouveau formalisme pour la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière

Publié le : 29/07/2026 29 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit de la famille et du patrimoine

La détention d’actifs immobiliers par l’intermédiaire d’une structure sociétaire, en particulier une société civile immobilière, constitue un levier classique d’organisation patrimoniale et de transmission anticipée. Ce mode de gestion, largement utilisé dans un cadre familial, permet d’aménager la gouvernance d’un bien et d’en préparer la circulation. Un tournant s’opère toutefois à la suite de la décision du Conseil constitutionnel du 18 juin 2026, dans le contexte de la loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, appelée à être prochainement promulguée.

Un formalisme renforcé pour les cessions de titres immobiliers

Désormais, la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière ne pourra plus être régularisée par un simple acte sous seing privé. À peine de nullité, l’opération devra être constatée soit par un acte authentique reçu par un notaire, soit par un acte contresigné par avocat, soit encore par un acte établi par un expert-comptable lorsque la cession s’inscrit dans le prolongement direct de sa mission principale auprès de la société concernée. Ce renforcement du formalisme modifie en profondeur les pratiques des associés de SCI et, plus largement, des familles structurant leur patrimoine immobilier via une société. L’intervention d’un professionnel identifié, tenu à des obligations de vigilance et de conseil, devient une condition de validité de la transmission à titre onéreux.

La notion de société à prépondérance immobilière au cœur du dispositif

La qualification de société à prépondérance immobilière repose sur la composition de l’actif social. Est visée la société dont plus de 50 % de la valeur réelle de l’actif est constituée d’immeubles ou de droits immobiliers, sous réserve de certaines exclusions tenant notamment aux immeubles affectés à l’exploitation propre. Les enjeux attachés à la cession de tels titres sont significatifs en droit patrimonial : valorisation des parts, incidences fiscales, respect des clauses statutaires et équilibre entre associés. Le recours à un acte authentique ou contresigné participe à la sécurisation des stratégies patrimoniales et à la prévention des montages opaques ou des risques de blanchiment, alors que certaines transmissions pouvaient jusqu’alors intervenir sans encadrement juridique suffisant. Il convient enfin de distinguer ces cessions à titre onéreux des donations de parts sociales, lesquelles demeurent soumises à un régime spécifique imposant la réception par acte notarié.
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