Sécuriser l’achat immobilier en indivision face à la séparation et au décès
En droit français, l’acquisition d’un logement par des concubins relève du régime de l’indivision. L’acte notarié attribue à chacun une quote-part du bien. Cette organisation peut toutefois engendrer des difficultés lors d’une séparation ou d’un décès si ses conséquences n’ont pas été anticipées.
Comment faire correspondre les droits de chacun au financement réel ?
Dans le cadre d’un achat immobilier en indivision, chaque concubin détient la fraction de propriété indiquée dans l’acte d’acquisition. En l’absence de mention particulière, le bien est réputé appartenir pour moitié à chacun.
La répartition retenue doit néanmoins refléter les sommes effectivement financées par chaque acquéreur. Lorsque l’apport de l’un excède sa quote-part théorique, cet écart peut faire naître une créance à l’encontre de l’autre concubin ou de l’indivision.
Si l’un des concubins rembourse, pendant la vie commune, une fraction du prêt supérieure à celle prévue par le plan de financement, il peut demander, au moment du partage ou de la séparation, la reconnaissance d’une créance contre l’indivision. Cette demande repose sur les dépenses nécessaires à la conservation du bien visées par l’article 815-13 du Code civil.
Quelles conséquences l’indivision produit-elle après la séparation ?
À la différence des époux, les concubins ne disposent d’aucun mécanisme spécifique permettant à l’un d’obtenir prioritairement la conservation du logement.
Chaque indivisaire peut donc solliciter le partage de l’indivision à tout moment. Sans accord, le bien peut être vendu, puis son prix réparti entre les propriétaires conformément à leurs droits respectifs.
Lorsque l’un des anciens concubins demeure seul dans le logement après la rupture, il peut également être redevable d’une indemnité d’occupation envers l’autre indivisaire.
La liquidation devient enfin plus délicate lorsque les contributions financières réelles ne coïncident pas avec les quotes-parts inscrites dans l’acte notarié.
Quels sont les droits du concubin survivant en cas de décès ?
Le concubin survivant ne bénéficie d’aucun droit successoral légal sur les biens laissés par son partenaire.
Sans disposition particulière, la quote-part du défunt est transmise à ses héritiers. Ceux-ci deviennent indivisaires avec le survivant, notamment lorsqu’il s’agit des enfants, et chacun peut demander le partage du logement.
Un testament peut renforcer la protection du concubin survivant. Cette solution demeure cependant limitée par la fiscalité applicable aux transmissions entre concubins, soumises à une taxation de 60 %.
Comment sécuriser le projet immobilier des concubins ?
L’indivision reste une formule simple et courante pour les couples non mariés. Elle suppose néanmoins d’examiner en amont le financement de l’acquisition ainsi que les effets patrimoniaux d’une rupture ou d’un décès.
L’intervention d’un notaire permet d’adapter l’opération à la situation du couple, d’anticiper les difficultés et, si nécessaire, d’envisager la conclusion d’un PACS après présentation des différences entre les modes d’organisation de la vie commune et de leurs conséquences patrimoniales.
Historique
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